Lorsque vous envisagez de vous lancer dans la location meublée ou l’activité parahôtelière, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. En effet, chaque option présente des avantages et des inconvénients en termes de fiscalité, de gestion et de rentabilité.
Pour comprendre les spécificités de la location en meublé, nous aborderons la règlementation touristique, les obligations juridiques et fiscales de la location en meublé, les différences entre LMP et LMNP. Cet article vous fournira toutes les informations nécessaires pour optimiser votre investissement et naviguer dans les régulations spécifiques à ces types de location.La réglementation touristique
Location meublée
La loi Alur prévoit l’extension de nombreuses dispositions de la loi de 1989 aux locations meublées de résidences principales, en imposant l’obligation de recourir à un contrat type avec une durée minimale et une limitation du montant du dépôt de garantie.
Cette loi a été complétée par un décret du 31 juillet 2015, qui fixe les éléments de mobilier devant être présents à minima pour ce type de convention.
Meublé de tourisme
Tout d’abord, les meublés de tourisme sont définis comme des villas, appartements ou studios meublés, destinés à l’usage exclusif du locataire. En effet, ces logements sont offerts en location à une clientèle de passage pour des séjours de courte durée, caractérisés par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Par conséquent, les locataires n’y élisent pas domicile (art. L 324-1 du code du tourisme).
De plus, la location meublée de courte durée régulière est soumise à des réglementations spécifiques concernant le changement de destination de l’immeuble et/ou le changement d’usage. En outre, les meublés de tourisme doivent être déclarés auprès de la mairie de la commune du lieu d’habitation concerné, sauf pour votre résidence principale si la durée de la location ne dépasse pas 120 jours. Par ailleurs, dans les communes de plus de 200 000 habitants et certaines autres communes, le changement d’usage d’un local d’habitation à un autre usage est soumis à la délivrance d’une autorisation et non pas à une simple déclaration. Enfin, les meublés de tourisme peuvent être classés sur demande par la mairie (art. L 321-1). En ce qui concerne les règles de classement, elles sont précisées à l’arrêté du 2 août 2010 fixant les normes et la procédure de classement des meublés de tourisme.Chambres d'hôtes
Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant. Elles sont mises à disposition des touristes à titre onéreux pour une ou plusieurs nuitées. Elles incluent, au minimum, la fourniture du linge de maison. De plus, chaque chambre d’hôtes donne accès à une salle d’eau et à un WC. Elles respectent les réglementations en vigueur dans les domaines de l’hygiène, de la sécurité et de la salubrité. L’habitant assure l’accueil. La capacité maximale est de cinq chambres pour quinze personnes (art. L 324-13 du code du tourisme).
En outre, tout comme les meublés de tourisme, les chambres d’hôtes doivent être déclarées auprès de la mairie de la commune du lieu d’habitation concerné.Résidence de tourisme
Tout d’abord, la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, exploité de manière permanente ou saisonnière. En effet, elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation, regroupant des logements meublés et des locaux à usage collectif.
Par ailleurs, ces résidences sont destinées à une clientèle touristique qui n’y élit pas domicile et sont proposées pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois.
De plus, elles doivent être dotées d’un minimum d’équipements et de services communs.
Enfin, elles sont gérées par une seule entité, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale (art. D 321-1 du code du tourisme).
Synthèse : comparaison entre meublé de tourisme, chambres d'hôtes et résidence de tourisme
Cadre juridique pour la création d'une activité en location en meublé
L' obtention du numéro de siret est-elle obligatoire ?
Oui, en tant que loueur en meublé, que vous soyez professionnel ou non, il est obligatoire de réaliser les démarches juridiques sur le site de l’INPI.
Quand faut-il s'immatriculer ?
L’immatriculation doit se faire avant les premières dépenses lorsque le contribuable a connaissance de l’activité de location en meublé. En effet, la comptabilité est soumise au principe d’indépendance des exercices. Un exercice correspond à une année comptable. Autrement dit, les dépenses engagées durant l’année comptable (N) doivent être enregistrées durant cette année N et non sur les années suivantes (N+).
Les formalités juridiques
Les formulaires à remplir sur le site de l’INPI.
P0 I : pour tous les loueurs en meublé non assujettis à l’URSSAF.
FCMB : pour déclarer les sociétés en participation, les sociétés de fait (indivisions exploitantes).
P0 CM : pour tous les parahôteliers, qui commencent leur activité. Cela entraîne l’assujettissement automatique à l’URSSAF. Par conséquent, il faut rayer la partie déclaration sociale si l’on se trouve dans le cas d’un petit meublé de tourisme avec services parahôteliers générant moins de 23 000 € de chiffre d’affaires.
M0 pour les SARL de famille
L’adhésion au centre de gestion agréé CGA
Lorsque le contribuable relève d’un régime réel d’imposition sur option, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt couvrant une partie des frais d’adhésion au CGA et des honoraires de comptabilité, jusqu’à 915 €.
Location en meublé : la définition fiscale
- Le régime micro s'applique automatiquement de plein droit. L’option pour le régime réel est applicable.
- Le régime réel s'applique automatiquement de plein droit lorsque le régime micro ne s'applique pas. Par exemple, cela concerne les sociétés à l’IR (SNC, SARL de famille), les sociétés de fait et l’indivision.
Les taux des micro-BIC sont susceptibles d’être modifiés en fonction des nouvelles législations en cours.
La location en meublé et l’assujettissement à la TVA
En principe, la location meublée, qu’elle soit permanente, occasionnelle ou saisonnière, est exonérée de TVA sans possibilité d’option. Cependant, la TVA peut s’appliquer à la location à un parahôtelier et à la parahôtellerie. Selon l’avis du Conseil d’État du 5 juillet 2023, les prestations hôtelières associées à la location meublée jouent un rôle déterminant dans cette fiscalité. Si un propriétaire offre un logement avec des services comparables à ceux des établissements hôteliers, la location peut être soumise à la TVA. Les prestations hôtelières typiques incluent le ménage régulier, la fourniture de linge de maison, la réception et le service de petit-déjeuner.
La TVA à 10 % s’applique si le séjour inclut au moins 3 des 4 prestations hôtelières principales. Cela concerne les hôtels de tourisme, villages de vacances classés, résidences de tourisme classées, meublés de tourisme, résidences étudiantes et résidences seniors.
Le Code Général des Impôts (CGI) stipule que ces dispositions visent à éviter une concurrence déloyale avec les entreprises hôtelières. Pour que la location meublée soit exonérée de TVA, elle ne doit pas inclure des prestations hôtelières qui placeraient le loueur en concurrence directe avec les hôtels.
L’administration fiscale détermine si la location meublée avec services hôteliers est assujettie à la TVA. Le juge de l’impôt contrôle cette décision. Elle repose sur l’appréciation des conditions dans lesquelles les prestations sont offertes. L’administration compare le niveau et la nature des services fournis à ceux des établissements hôteliers.
Lorsque le client est un particulier agissant pour son usage privé, l’émission d’une facture n’est pas obligatoire, même si l’opération est assujettie à TVA.
La location en meublé et les autres taxes et impôts
CFE cotisation foncière des entreprises
La location meublée et l’activité parahôtelière, même non professionnelle, sont en principe assujetties à la CFE. Toutefois, il existe des cas d’exonération :
• Les propriétaires Location meublée d’une partie de sa résidence principale ou secondaire si :
-La (les) pièce(s) louée(s) constituent la résidence principale du locataire
-et le loyer est fixé dans des limites raisonnables.
• Les propriétaires Location d’une partie de la résidence principale à titre de meublé de tourisme si :
-La location est consentie à la semaine
-Et la location ne dépasse pas 12 semaines par an.
• Les propriétaires Location de gîtes ruraux ou de chambres d’hôtes :
-Gîtes de France
-Première année de location en meublé
• Les propriétaires peuvent louer en meublé à caractère accidentel même si la location dure plus d’un an. En revanche, cela reste valable si la location ne se renouvelle pas et ne dure pas plusieurs années successives.
• Les propriétaires Locations générant moins de 5 000 €.
Taxe d’habitation
• Les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe d’habitation sous deux conditions cumulatives :
– Les locaux loués ne constituent pas leur habitation personnelle.
– Les lieux sont spécialement aménagés pour la location et passibles de la CFE. Les locaux loués sont imposables à la TH en cas d’exonération de CFE.
• Elle est due par toute personne disposant ou ayant la jouissance d’un logement garni de meubles au 1er janvier de l’année d’imposition.
• Le propriétaire n’est toutefois pas redevable s’il a donné mandat à une agence pour louer le bien toute l’année en excluant toute possibilité de séjour de sa part (Arrêt CA Bordeaux 20/05/1997).
Taxe foncière
La taxe foncière est due par tous les propriétaires d’immeubles, y-compris en principe pas les propriétaires qui sont aussi exploitants d’une activité de meublé de tourisme et de parahôtellerie. Cependant, il existe un régime d’exonération dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) prévu à l’article 1383 E bis du CGI pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes, sous réserve d’une décision de la collectivité locale.
Taxe de séjour
Chaque personne qui séjourne dans la commune sans y payer de taxe d’habitation doit s’acquitter de la taxe de séjour.
En pratique, le loueur inclut cette taxe dans le prix de la location. Ensuite, l’hébergeur la reverse à la commune.Location meublée : comparaison entre loueur meublé non professionnel (LMNP) et loueur meublé professionnel (LMP)
Suis-je loueur meublé professionnel ?
La qualification de LMP suppose de remplir deux critères cumulatifs :
1. les recettes annuelles tirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieures à 23 000 € TTC charges incluses bsp; 2. ces recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, y compris les pensions et les retraites.
A défaut de respecter ces deux critères, le loueur est non professionnel (LMNP)
L’activité de chambre d’hôtes avec prestations parahôtelières suit le régime fiscal de la parahôtellerie, et non celui de la location meublée.
Suis-je exonéré d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) avec ma location meublée ?
Seul le LMP ouvre droit à exonération si :
1. la location meublée génère plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
2. et si, elle dégage plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Que se passe-t-il si mon activité de location meublée est déficitaire ?
• Le LMP peut imputer ce déficit sur le revenu global.
• Le LMNP ne peut pas imputer ce déficit sur le revenu global. Toutefois, il peut l’imputer sur les bénéfices de l’activité LMNP des 10 années suivantes.
Dois-je payer des cotisations sociales ?
• Le LMNP n’est pas assujetti au TNS (Travailleur Non Salarié) pour son activité. Cependant, cette règle change si le LMNP est gérant majoritaire d’une SARL de famille ou d’une EURL constituée pour exercer l’activité de location meublée.
• L’affiliation au RSI devient obligatoire lorsque la location meublée génère plus de 23 000 € de recettes par an. Cette obligation s’applique si l’une des deux conditions suivantes est remplie :
1-elle est destinée à une clientèle pour des séjours de courte durée n’y élisant pas domicile.
2- un des membres du foyer fiscal est immatriculé au RCS comme LMP.
Si je vends mon bien, quelles sont les PV immobilières ?
• Le LMP relève des plus-values immobilières professionnelles.
• Le LMNP relève des plus-values immobilières privées des particuliers.
Y-a-t-il d‘autres différences entre LMNP et LMP ?
En dehors de ces différences vues ci-dessus, les autres règles fiscales et comptables entre les deux activités sont identiques.
Le cabinet ED Expertise est spécialisé dans la location meublée. Confiez-nous la gestion comptable et fiscale de votre patrimoine immobilier.